Eine detaillierte Leistungsbeschreibung schützt vor ungeplanten Kosten

Je konkreter und verständlicher der Leistungsumfang, die Art und Qualität der Baustoffe und Materialien sowie der Ausstattungsgrad nach Vorstellungen beschrieben werden, desto geringer ist das Vertragsrisiko. Um das Preis-Leistungs-Verhältnis realistisch einschätzen zu können, ist es sinnvoll, sich die Bau- und Leistungsbeschreibungen der Struktur und der angebotenen Dienstleistungen genauer anzusehen. Bei der Vertragsgestaltung sollten Sie auch Ihre eigenen Gedanken berücksichtigen.

Was ist eine Bau- und Leistungsbeschreibung?

Im Zusammenhang mit der Bau- und Leistungsbeschreibung stellt der Fertighausanbieter oder Bauunternehmer, der mit der Planung des Hauses beauftragt wurde, sein Baukonzept vor. Welche Leistungen der Bauherr zu erwarten hat, wird in den Bau- und Leistungsbeschreibungen festgelegt, die den Hauptbestandteil der Bauverträge darstellen.

Ungenaue oder unklare Vertragsbestandteile führen beim Hausbau oft zu Streitigkeiten. Je detaillierter und verständlicher Leistungsumfang, Bauleistungen, Art und Qualität der Baumaterialien und technische Ausstattung beschrieben werden, desto sicherer ist der Kunde, gute Qualität für gutes Geld zu bekommen.

Welche Arten von Leistungsbeschreibungen gibt es am Bau?

Für die Vergabe von Bauleistungen vergleicht die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen zwischen:

• der Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis und
• der Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm

In der Regel ist die Leistung durch eine Bau- und Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis, also eine einfache Darstellung der Bauaufgabe und ein in Teilleistungen gegliedertes Leistungsverzeichnis zu beschreiben.

Bei der Bau- und Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm obliegt dem Auftragnehmer neben der Bauleitung und -ausführung auch der Entwurf der Bauaufgabe selbst. Diese Form der Leistungsbeschreibung sollte nur ausnahmsweise bei Zweckmäßigkeit in Betracht gezogen werden.

Zum Beispiel, wenn mehrere technische Lösungen verfügbar sind, die nicht alle neutral beschrieben werden können. Oder der Bauträger seine Vorstellungen unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit und Funktionsgerechtigkeit erst aufgrund der Angebote treffen will.

Welchen Einfluss hat das Bauvertragsrecht?

Was früher von Baufirmen weggesperrt wurde, können Bauherren jetzt ganz einfach bestellen. Mit Inkrafttreten des Bauvertragsgesetzes werden die Pflichten von Bauträgern gegenüber neuen Wohnungseigentümern gesetzlich geregelt. Dies ist in § 650o BGB eindeutig geregelt.

Grundstück und die Leistungsbeschreibung

Auch bei Begriffen wie „vor Ort“ oder „Bautätigkeit“ sollten Sie vorsichtig sein. Obwohl hier klar angegeben ist, wessen Kosten zu tragen sind, hat der Laie oft keine Ahnung von den Maßen. Der Bauherren-Schutzbund weist darauf hin, dass je nach Kaufvertrag die Beschaffenheit der Immobilie zu unvorhergesehenen Kosten führen kann.

Obwohl das Haus in der Regel nach der konkreten Grundstückssituation gestaltet wird, vertreten einige Fertighausanbieter die gegenteilige Ansicht. Der Bauträger hat spezifische Anforderungen an das Land, um darauf den gewählten Haustyp zu bauen. Diese Anforderungen zu erfüllen liegt in der Verantwortung des Kunden und kann beispielsweise bei einem schiefen Grundstück für unangenehme finanzielle Überraschungen sorgen.

Aber auch wenn zum Beispiel der Grabenbau zum Leistungsspektrum eines Unternehmens gehört, können Immobilien Kostenexplosionen verursachen. So hat der Verband privater Bauherren auf seiner Website das „ABC des Bösen“ veröffentlicht – Stichwort „Mining“. Diese in der Regel vom Kunden erbrachte Leistung wird in vielen Bau- und Leistungsbeschreibungen gar nicht erwähnt und kommt daher für den Kunden völlig unerwartet.

Er muss Erdreich auf seinem Grundstück auf eigene Kosten und aus eigener Initiative entfernen. Neben dem Zeitdruck – der Boden verhindert den Fortgang der Arbeiten – kommen unerwartete, relativ hohe Kosten hinzu, die bei Verschmutzung des Bodens noch weiter steigen.

Die Baubeschreibung definiert die Qualität für ihr Haus

In der Praxis unterscheiden sich Bau- und Leistungsbeschreibungen stark von Inhalt und Genauigkeit ihrer Angaben.

Handwerker müssen sich grundsätzlich zwar an die Grundlagen anerkannter Bautechniken halten, auch wenn das Angebot unbedeutend ist. In jedem Fall lohnt sich aber Genauigkeit bei Rechnungen. Denn nur wenn klar ist, welche Arbeiten wie durchgeführt werden und wie viel Material und welche Qualität Sie benötigen, erhalten Sie genaue Angebote, die ein geeigneter Maßstab sind und dadurch Kosten sparen.

Darüber hinaus können Sie sich mit einer ausführlichen Leistungsbeschreibung sicher sein, dass Ihr Vertragspartner auch wirklich die gewünschte Qualität bietet. Wenn Sie jedoch nur ungefähr sagen, was Sie wollen, verwenden Ihre Auftragnehmer möglicherweise minderwertige und billigere Materialien und Sie zahlen dennoch für eine höhere Qualität zum angegebenen Festpreis. Dabei gilt: Das Angebot muss wirklich alles beinhalten..

Baubeschreibung mit Lücken – was gehört rein?

Wer denkt, dass sich alle Bestandteile eines Hauses auf einem Din-A4-Blatt beschreiben lassen, der irrt. Es gibt jedoch Baupartner, deren Struktur- und Tätigkeitsbeschreibungen nichts anderes beinhalten. Das sollte den Bauherrn misstrauisch machen. Denn am Ende des Tages bleiben alle Arbeiten, die zur Fertigstellung des Hauses erforderlich sind, als zusätzliche Ausgaben für ihn übrig, es sei denn, es wird ausdrücklich darauf hingewiesen.

Eindeutige Baubeschreibungen bieten Sicherheit

Detaillierte Strukturen und Leistungsbeschreibungen geben Kostensicherheit. Sie enthalten detaillierte Informationen zu folgenden Punkten:

• Form
• Abmessungen
• technischen Parametern
• Qualität
• Material
• Hersteller
• Typ und Marke
• Installation einschließlich Anzahl und Platzierung

Zusätze wie „oder gleichwertig“ zur Aufweichung einer präzisen Definition sind nicht empfehlenswert. Grundsätzlich kann der Laie die Gleichwertigkeit des Materials nicht beurteilen oder ob die Veränderung letztlich einer Minderung der Effizienz entspricht.

Die genaue Struktur und Beschreibung der Dienstleistung erhöhen zudem die Rechtssicherheit, da berechtigte Dienstleistungen separat geprüft werden können. Stellt sich die Arbeit trotz allem als unsauber und schlampig heraus, kann sich der Bauträger auf klare vertragliche Regelungen berufen, die unstrittig sind. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass es keine versteckten, kleingedruckten Formulierungen gibt.

Allgemeine Angaben zum Bauvorhaben

Art und Zustand des im Bau befindlichen Objekts werden in der Leistungsbeschreibung näher beschrieben:

• Baubeschreibung des Objekts unter Aspekten: Haustyp, Bauweise, Besonderheiten wie Barrierefreiheit
• Name des Planers/Herstellers/Vertragspartners
• Detaillierte Gebäudeinformationen: Gebäudeabmessungen mit Flächenangaben, Anzahl Stockwerke mit Bodentyp, Kennzeichnung, Anzahl Zimmer, Raumgrößen und Höhenangaben
• Objektdarstellung: Grundrisse, Schnittzeichnung, Fassade, Gesamtansicht, Vorarbeiten

Angaben zum Grundstück

In diesem Stadium gibt es oft Verbindungen, die für den Bauträger schädlich sind. Daher ist besonders darauf zu achten, dass die Haftung und damit die Kosten für diese Arbeiten gedeckt sind.

• Vorbereitende Arbeiten wie Bodenkartierung, Aushub, Raum für Aushub Lagerung/Aushub Abtransport, Erschließungsarbeiten, Zufahrt zur Baustelle
• Gebäude Konfiguration: Zufahrten, Fahrzeugstellplätze, Lagerflächen für Baumaterialien, Schranken, Baustrom, Toilette

Beschreibung Baukonstruktion

Hausbau und Einzelgewerke – wie beispielsweise Ummantelungs- und Abdichtungsarbeiten, Dachdeckerarbeiten – sollten systematisch und detailliert beschrieben werden. Auch der geplante Ausbau des Hauses und der Leistungsumfang sind detailliert anzugeben. Wichtig ist auch herauszufinden, wer für welche Gewerke verantwortlich ist und wer die Kosten und Bauleitung trägt.

Technische Anlagen

Hier finden sich alle Informationen zur Energiebereitstellung (Heizung, Brauchwasser, Strom) und Wasserver- und -entsorgung.

• Wärmebereitstellung: Heizungsanlage mit Nennwärmeleistung und Wirkungsgrad, Aufstellungsort, genaue Typenbezeichnung
• Angaben zu erneuerbaren Energien: Solaranlage, Wärmepumpe
• Trinkwassererwärmung: eingesetzte Technik (Zentral- oder dezentrales System), Angaben zu eingesetzten Geräten, Wärmedämmung von Warmwasserleitungen
• Lüftungsmaßnahmen: Art der Lüftung (Lüftung durch Fenster, Lüftung durch Öffnung in der Außenwand, Lüftungstechnik), bei Nutzung der Technik: Typenbezeichnung
• Sanitärtechnik und Installation: Hausanschluss, Anzahl und Art der Anschlüsse (Waschmaschine, Geschirrspüler), Zusatzsysteme wie Entkalkungsmittel, Installationsart, Materialien, Installationsart
• Sanitärtechnik Produkte und Ausstattung und sonstige Ausstattung: Maße, Hersteller- und Serienangaben, Sonderwünsche
• Elektrosystem mit Installation: Anzahl der Stromkreise mit Detailinformationen, Informationen zu Anschlüssen pro Raum, Informationen zu Leerrohren, Informationen zu Leuchtmitteln
• Informationssystem: Kommunikationssystem, Antennensystem, Kommunikationssystem
• Außengestaltung: Vor- und Hauptgartengestaltung, Planung von Einfahrten und Terrassen, Informationen zum Parkplatz und Garage

Eine Checkliste kann dabei helfen, keine Anlagen zu vergessen, da diese beim Hausbau oft in übersichtlicher Anzahl auftreten können.

Defizite der Bau- und Leistungsbeschreibung erkennen

Die häufigsten Abweichungen von den Mindestanforderungen, die in Bau- und Leistungsbeschreibungen zulasten privater Bauherren zu finden sind, sind:

• Beschreibungen sind nicht detailliert genug
• Vage Formulierungen, die viel Interpretationsspielraum lassen
• Versteckte Mehrkosten: Kostenübernahme durch Bauherren. („vor Ort“)
• Versammlungen werden nicht oder nur freigestellt
• Versicherungsvorschriften
• Baustellen-Sicherheitsvorschriften

Detaillierte Prüfung durch den Verband Privater Bauherren

Tipps vom Fachmann können bares Geld beim Vertragsabschluss sparen! Ob eine Bauleistung qualitativ hochwertig ist, kann ein Laie schwer beurteilen. Sie sind also gut beraten, den Kontakt zu einem Sachverständigen zu suchen, der einzelne Leistungen, die komplette Bau- und Leistungsbeschreibung oder gleich den ganzen Bauvertrag vor Vertragsabschluss auf Herz und Nieren prüft.

Der Sachverständige kann auch im Rahmen einer Qualitätskontrolle und Checkliste die Einhaltung der gesetzlichen Grundlagen, wie zum Beispiel beim Schallschutz, überprüfen. So können potenzielle Baumängel oder Prozesskosten im Streitfall vermieden werden.

Die nötigen Infos, wie Sie an einen kompetenten Bauherrenberater gelangen, erhalten Sie beispielsweise beim Verband Privater Bauherren. Erst wenn alle Leistungen inklusive der Bemusterung in der Bau- und Leistungsbeschreibung festgelegt sind, sollten Sie den Festpreis ermitteln lassen und erst dann ohne Gefahr den Vertrag unterschreiben.